Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, Türk Borçlar Kanunu ile güçlü bir şekilde korunur. Kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı ve süre şartlarına uyulması hâlinde mümkündür.
1. İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak açılmalıdır.
Kiralananı yeni edinen malik de ihtiyaç sebebine dayanabilir; bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve altı ay sonra dava açması gerekir.
2. Yeniden inşa veya esaslı onarım
Kiralananın yeniden inşası veya imarı ya da kullanımı sırasında yapılması imkânsız olan esaslı onarım, genişletme veya değiştirme işleri gerekiyorsa tahliye istenebilir. Yapılacak işin ruhsat gibi belgelerle ortaya konulması ve gerçekten kiracının çıkmasını gerektirmesi beklenir.
3. Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye isteyebilir. Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir; sözleşmeyle birlikte imzalatılan taahhütler geçersiz sayılabilir.
4. İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde (veya kira yılından kısa süreli sözleşmelerde sözleşme süresi içinde) kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı yazılı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
5. Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye istenebilir.
6. On yıllık uzama süresi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sona ermesinden sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
7. Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya yazılı süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir veya icra dairesi üzerinden tahliye talepli ödeme emri gönderebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilen süre en az otuz gündür.
Arabuluculuk zorunluluğu
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. İcra dairesi aracılığıyla yürütülen ilamsız tahliye takipleri ise bu zorunluluğun dışındadır.
Sonuç
Tahliye sebeplerinin her biri farklı süre ve şekil şartlarına bağlıdır; bir aylık dava açma süresinin kaçırılması, tahliye hakkının bir sonraki kira dönemine kalması sonucunu doğurabilir. Kiracı açısından da ihtiyaç iddiasının samimiyeti ve tahliye taahhüdünün geçerliliği, en sık tartışılan savunma başlıklarıdır.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla 4 Kasım 2026 tarihinde yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır; somut olaylar için hukuki danışmanlık yerine geçmez.
